Taigi jūs svajojate persikelti į Ispaniją ir girdėjote, kad Ispanija yra pilna įperkamo nekilnojamojo turto, nesvarbu, ar ieškote atnaujinto projekto kaime, ar buto mieste, ar vilos prie jūros.
Taip, tai visiška tiesa, kad jūs galite įsigyti visą apleistą kaimą Ispanijos šiaurėje ar nekilnojamą turtą Valencijoje už mažesnę nei dviejų kambarių buto kainą Vilniuje.
Tačiau net neatlikę pilnos namo renovacijos turite suprasti, kad namo pardavimo kaina akivaizdžiai nėra visa namo pirkimo kaina.
Ypač jei esate užsienietis, perkantis nekilnojamąjį turtą Ispanijoje, turite suprasti ir būti atsargus dėl paslėptų išlaidų, rinkliavų bei tokių, kaip agentūrų ir teisinių mokesčių.
Toliau pateikiame visus pagrindinius aspektus, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį užsieniečiui, perkančiam nekilnojamąjį turtą Ispanijoje.
Nuosavybės mokestis Ispanijoje
Jis priklauso, ar jūs perkate nenaudotą nekilnojamąjį turtą, ar naudotą būstą.
Pirmuoju atveju jūs sumokėsite papildomą nekilnojamojo turto 10% PVM mokestį Ispanijoje arba 7% Kanarų salose.
Jeigu jūs pirksite jau naudotą būstą, jums teks sumokėti pervedimo mokestį, Ispanijoje žinomą kaip ,,Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales” arba sutrumpintai ITP.
Šio mokesčio dydis priklausys nuo regiono, kuriame perkate turtą. Jo dydį kiekvienas iš 17 Ispanijos autonominių regionų nustato pats.
Ispanijoje ITP mokestis svyruoja nuo 4% iki 11%.
Pavyzdžiui Valencijoje šis mokestis yra 10%.
Labai retais atvejais, kai NT turtas laikomas skirtas verslui, tada teks sumokėti 21%, todėl būkite atsargūs su viskuo, kas yra apibūdinama kaip ,,loftas”.
Šis mokestis dažniausiai yra sumokamas sandėrio pabaigoje notarui.
Saugokitės nuo pagundos nuvertinti tikrąją turto kainą – tai praktika, kuri kažkada buvo įprasta, kartais pardavėjai vis dar prašo pirkėjo tai padaryti, bandydami sumažinti kapitalo prieaugio mokestį.
Visų pirma, tai nelegalu ir valdžios institucijos persekioja žmones ir verčia mokėti mokestį, lygų vidutinei tokio turto kainai, nepriklausomai nuo to, kiek iš tiesų sumokėjo pirkėjas.
Antra, kai jūs ketinsite parduoti įsigytą turtą, jis gali smarkiai padidinti jūsų pačių kapitalo prieaugio mokestį.
Registro, notaro ir buhalterio mokesčiai Ispanijoje
Jūs mokate Notarui, kad įsitikintumėte, jog nėra turto skolų ir kad visi anksčiau patikrinti dokumentai – darbai, kuriuos turėjo atlikti jūsų advokatas (žr. toliau) – vis dar galioja pardavimo dieną.
Jūs mokate turto registracijos mokestį, kad įsitikintumėte, jog turtas po pirkimo teisingai perregistruojamas jūsų vardu.
Jūs mokate agentui, kad įsitikintumėte, jog visi notaro biuro dokumentai per nustatytą laiką patenka į reikiamas vietas, o aukščiau nurodyti mokesčiai sumokami teisingai.
Visos šios išlaidos yra atliekamos vienu apmokėjimu Notaro biure arba kitomis dienomis po pardavimo į Notaro nurodytą sąskaitą. Notaras įsitikina, kad visi mokėjimai atliekami teisingai ir, kad mokesčiai sumokamai per leistiną, 30 dienų laikotarpį. Proceso pabaigoje notaras ar jūsų advokatas informuos jus, kad galite atvykti pasiimti užpildytų dokumentų, kuriuose bus išsamiai pridėtos visos išlaidos.
Šių paslaugų išlaidos paprastai siekia šiek tiek mažiau nei 1% nuo pardavimo kainos.
Nekilnojamojo turto agentūros komisija Ispanijoje
Šis mokestis priklauso nuo Ispanijos regiono bei nekilnojamojo turto agentūros, tačiau dažniausiai yra apie 3% kiek pirkėjui, tiek pardavėjui.
Kartais yra sakoma, kad jūs neturite mokėti agentūrai, bet patikėkite, tai yra netiesa.
Nekilnojamojo turto agento kaina bus įtraukta į būsto kainą.
Agentūra padarys viską, kad tik padidintų nekilnojamojo turto kainą. Tokiu atveju jūs neišvengiamai mokėsite didesnė kainą.
Panašiai, jei perkate tiesiogiai iš nekilnojamojo turto vystytojų, agentūrų mokesčiai nėra taikomi, vystytojai samdo nekilnojamojo turto agentūras siūlydami jiems didesnius komisinius mokesčius, arba kai kuriais atvejais vystytojai turi savo būsto pardavimo agentūrą.
Vienintelė išimtis yra jeigu nekilnojamąjį turtą perkate tiesiogiai iš banko. Dabar bankai taip pat turi savo nekilnojamojo turto agentūras. Paprastai jie yra nenaudingi, negali rasti raktų, negali atsakyti į jūsų klausimus, susijusius su turtu, negali atsakyti į bet kokį jūsų pateiktą pasiūlymą ir neatlieka jokių skaičiavimų, kad galėtumėte saugiai įsigyti būstą, nes dirba savo savininko gerovei, tai yra bankui. Daugelis žmonių pastebi, kad nusipirkus nekilnojamąjį turtą iš banko, kyla teisinių problemų, susijusių su turtu, kuris nebuvo išrūšiuotas, nes turtas į banko rankas pateko per ydingą grąžinimo procesą.
Teisiniai mokesčiai Ispanijoje už pervedimą
Tiesiai šviesiai – Ispanijoje jūs turite samdyti nepriklausomą advokatą. Visada.
Pasirašymo dieną notaras dar kartą patikrina dokumentus, tačiau jūsų teisininkas turėtų patikrinti, ar visi dokumentai yra tvarkingi, dar prieš sumokant depozitą. Jei nesiimsite šio veiksmo, galite atsisveikinti su savo depozitu.
Teisinės išlaidos gali būti nuo 800€ už paprastą pervedimą, tačiau dauguma teisininkų ima didžiausią leistiną 1% mokestį nuo perkamo turto vertės arba nustatytą suma jei turtas kainuoja mažiau kaip 100 tūkst. eurų.
Architekto ir geodezininko mokestis Ispanijoje
Jei perkate vilą, rekomenduojama pasamdyti matininką ar architektą, kuris patikrintų turtą, ar nėra kokių nors problemų. Šis mokestis yra sumokamas iš anksto, prieš sumokant depozitą. Ši mokestis gali svyruoti nuo 400€ už pagrindinę apžvalgą iki kelių tūkstančių eurų už didesnes vilas ir išsamią ataskaitą.
Paskolų mokesčiai ir turto vertinimas Ispanijoje
Jei perkate nekilnojamąjį turtą paskolos principu, turėsite sumokėti ir banko mokesčius už paskolos suteikimą. Geros naujienos yra tos, kad paskolos skolintojai dabar turi padengti paskolų dokumentų pateikimo notare išlaidas, kurias anksčiau tekdavo padengti pirkėjams.
Tačiau jums gali tekti įsigyti paskolą per brokerį. Tai apskritai yra gera idėja, nes jie dirba su visais bankais ir gaus daug geresnį sandorį, nei jūs pats, atėjęs į banką.
Palūkanų normos šiuo metu yra tikrai mažos, todėl gauti paskolą gali būti gera idėja, net jei jums jos ir nereikia. Tai gali padėti padengti pirkimo mokesčius už labai mažas palūkanas. Paskolos brokerio mokesčiai prasideda nuo maždaug 495€ ir yra mokami iš anksto, gavus išankstinį pirminių tyrimų patvirtinimą.
Taip pat turėkite omenyje, kad jūsų paprašys sumokėti mokestį už banko atliktą įvertinimą, kad paskola būtų suteikta, standartiniais vertinimais kainuojančią apie 300-400€. Jūs turėsite sumokėti šį mokestį prieš vertintojui pradėjus darbą.
Apibendrinimas
Iš viso įprastas nekilnojamojo turto įsigijimas Ispanijoje kainuos paskelbtą kainą, pridėjus nuo 10 iki 15 procentų, priklausomai nuo regiono nustatyto turto mokesčio.
Jūsų einamosios išlaidos, tokios kaip turto mokesčiai, komunaliniai mokesčiai, savivaldybės mokesčiai už šiukšlių surinkimą ir kt., yra tikrai maži, o tai reiškia, kad išleidus pinigus pradinėms išlaidoms, einamosios išlaidos bus mažos, todėl būtinai atsižvelkite į abu aspektus savo skaičiavimuose.
Visi Ispanijos regionai turi skirtingą pradinį pirkimo mokestį, nes perpardavimo nekilnojamojo turto mokestis yra taikomas regioniniu lygmeniu. Nepamirškite, kad sumos gali skirtis nuo 4% tam tikruose regionuose už socialinį būstą iki 11% už prabangius objektus kitose vietovėse, pavyzdžiui, Extremadura.
Valensijoje yra fiksuotas 10% tarifas, tuo tarpu Balearų ir Kanarų salose jis svyruoja nuo 6 iki 10%, priklausomai nuo turto vertės.
Nekilnojamojo turto agento mokestis gali būti įtrauktas į nekilnojamojo turto vertę ir taip jį pabranginti 5-10%.
Atsiminkite, kad net neprašomi sumokėti už agento paslaugas, jūs vis tiek už jį sumokėsite patys apie tai nenutuokdami.
